Comprar una parcela siempre está plagado de dificultades. Es difícil encontrar un vendedor honesto, adivinar el momento adecuado para comprar una propiedad a un precio de ganga. Y también es bueno elegir el territorio para que cubra todas las necesidades paisajísticas de futura construcción o producción. Pero es igualmente importante informarse de antemano sobre las restricciones en la parcela de tierra. ¿Existen en principio y, de ser así, de qué tipo? El aspecto designado es de fundamental importancia. De hecho, en caso de quiebra, se vislumbran importantes pérdidas financieras en el horizonte. Y cuántos esquemas fraudulentos están asociados con la venta de parcelas, cuyos derechos están sujetos a sanciones, es difícil de enumerar..
Veamos qué amenaza esta situación, cuáles son las opciones, si el futuro propietario no se molestó en verificar toda la información de antemano..
La esencia del término
Entendamos la terminología y su significado. Antes de averiguar cómo averiguar los gravámenes en un terreno, considere de qué se trata. De hecho, es una prohibición. Además, está prescrito por la ley. Es decir, lo impone la autoridad competente, no el propio propietario. Esto suele ser una prueba.
En consecuencia, los derechos a la asignación quedan estrictamente limitados. Esto a menudo se asocia con un cambio de estado. Es decir, es imposible vender tierras, cambiar poderes. A veces, el propietario se queda con la oportunidad de disponer, recibir ingresos, alquilar. Pero este no es siempre el caso.
La pregunta surge de inmediato, si el permiso no se puede transferir durante la prohibición, ¿cómo se puede comprar esta asignación??
Hay varias variaciones:
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No hay sanción para la implementación. Es decir, está permitido venderlo, pero junto con la cesión de la mercancía, todas las multas asociadas a ella se imponen al nuevo comprador. Es como comprar un automóvil a crédito: es muy posible comprarlo, pero usted mismo tendrá que pagar más por el préstamo del automóvil..
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Los bienes solo están sujetos a sanciones temporalmente. Es decir, pronto se restablecerá la posibilidad de cambiar los derechos..
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Fraude. La opción más peligrosa. En primer lugar, es necesario que revise la parcela de tierra en busca de gravámenes. De hecho, en este caso, el propietario actual no tenía la competencia para cerrar un trato. Y en algunas situaciones, es incluso peor. Después de todo, él podría no ser el dueño como tal. Esto significa que el contrato será declarado nulo y sin efecto. En la corte, por supuesto, tiene derecho a devolver el dinero gastado. Pero para ello es necesario pasar por una serie de largos procesos. Y los atacantes ya podrían haber desaparecido durante mucho tiempo en este momento y no ponerse en contacto en el futuro, y los alguaciles después de eso los han estado buscando durante años..
Como puede ver, las consecuencias son las más desagradables. Y el que está advertido está armado en tal esfera. Por lo tanto, es mejor ir a lo seguro con anticipación..
Regulación legislativa
Esta competencia pertenece al tribunal de jurisdicción general. Esto implica un procedimiento civil. La base es la violación de los términos de la transacción, si han sido violados. De hecho, además de la situación en la que una persona no fue advertida, a menudo simplemente no comprende qué tipo de problemas traen consigo las prohibiciones sobre la asignación. En este caso, en el curso de los procedimientos legales, es necesario probar que el demandante fue engañado. De lo contrario, la transacción se reconocerá como legal. Y será imposible devolver los fondos..
¿Qué puede aconsejar? Lea siempre con atención el texto del acuerdo. Y es mejor tener un intermediario contigo en la persona de un abogado profesional, que podrá comprobar personalmente todas las competencias de los participantes. Si no está, definitivamente debe hacerlo usted mismo antes de transferir dinero o transferirlo a la cuenta del vendedor. Aquí es donde el conocimiento de cómo averiguar si una parcela está gravada o no será útil..
Diversidad de especies de sanciones
Hay diferentes formas. Y cada uno de ellos amenaza con una cantidad diferente de daño a los bienes inmuebles futuros. Consideraremos situaciones en las que el participante, en principio, tenía derecho a completar la transacción. Es decir, si hubo fraude, solo en la medida en que se oculte información sobre el verdadero estado de las cosas..
Servidumbre
El artículo 23 del Código de Tierras de la Federación de Rusia nos habla de este concepto. Traducción literal del latín – posición subordinada. Y el término se aplica exclusivamente a los bienes raíces. O mejor dicho, adjudicaciones. El punto es reducir la variación en el uso del producto resultante. Puede comprarlo, pero después de eso no podrá deshacerse de él libremente. Y durante el proceso de registro, surgen muchas dificultades. Hasta cierto punto, esta es una sección completa que incluye muchas sanciones diferentes. La gravedad de la situación depende del tipo de prohibición que se imponga. En el peor de los casos, resulta que el comprador se convierte en un usuario temporal, un inquilino que no paga dinero por esto. Pero sus manos estarán completamente atadas.
Por lo tanto, es importante comprender cómo verificar las restricciones en el terreno..
Gestión de la confianza
Pero este, por el contrario, es un caso muy benigno. Es decir, en un momento determinado, cuando se concluye la transacción, una persona es propietaria de la mercancía y otra la administra. Y quien lo administra puede firmar el contrato, pero solo con el permiso del verdadero dueño. Resulta más procrastinación, más papeleo, trámites burocráticos y alboroto. Pero no debería haber ninguna dificultad seria con esto. La dificultad surge exclusivamente en un aspecto: el establecimiento de todas las personas que deben dar su consentimiento y participar en el futuro contrato. De lo contrario, existe una gran posibilidad de que la transacción no sea válida. Y lo que es más desagradable, a menudo es demasiado tarde para enterarse de este hecho, cuando ya se han transferido todos los fondos. Y dar marcha atrás no siempre es fácil.
Préstamos de crédito hipotecario
La situación más común. Y si tiene información sobre una hipoteca, es mejor no solo ver los derechos del propietario, sino también verificar el arresto, las restricciones en la parcela de tierra. Después de todo, es posible que, por decisión judicial, ya sea propiedad del banco. Hay dos posiciones. El primero: si la asignación simplemente actúa como un impuesto, proporciona un préstamo. Y el segundo, cuando ya fue arrestado, porque el prestatario evadió pagar sus obligaciones de deuda. Esta última situación es mucho peor y no se recomienda estrictamente hacer un trato con ella. Después de todo, definitivamente no verá los productos..
Pero en el primer caso, nadie se molesta en comprar un inmueble. Pero recuerda que aquí ya hay tres lados. Después de todo, el vendedor no tiene el derecho personal de realizar la garantía, hasta que se pague el préstamo, no le pertenece. Por lo tanto, también será necesario negociar con el banco. Y en la mayoría de los casos, simplemente reescribe todas las obligaciones de deuda a una nueva persona. Esto significa que debe estudiar detenidamente todos los problemas relacionados con esto:
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Costo total del préstamo.
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Tasa de interés actual y opción de indexación.
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Plazo de pago.
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Sanciones contractuales e intereses en caso de demora.
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¿Hay alguna desviación del propietario anterior? ¿Se han acumulado deudas por multas impagas, que a menudo aumentan en gran medida la deuda total?.
Alquiler a largo plazo
Tener este aspecto complica la compra. Más precisamente, no el hecho mismo de la adquisición, sino el momento de la transferencia al uso completo. Por lo tanto, vale la pena ponerse en contacto con Rosreestr, ya que las restricciones en una parcela de esta naturaleza no le permitirán no solo iniciar algún tipo de construcción en la parcela, sino que también será imposible ir hasta que el inquilino se vaya. Y esto depende del plazo del arrendamiento, que se detalla en el contrato existente. Suelen ser períodos mensuales, por lo que no pasará nada malo. Solo tienes que esperar unas semanas. Pero hay ocasiones en las que el contrato de arrendamiento dura años y usted, por ley, no puede influir en él de ninguna manera. Por supuesto, todo esto está prescrito en el contrato sin falta. Pero, como de costumbre, en una muy «letra pequeña». Y sin experiencia legal, es fácil pasar por alto estos sutiles matices..
Concesión
Esto es muy raro cuando una ubicación se utiliza para investigaciones arqueológicas oficiales. Esto significa que representa algún valor cultural. E incluso con derechos de propiedad formalizados, la enajenación de bienes raíces es imposible hasta que se complete el trabajo de los arqueólogos. Y esto ya depende de los detalles. Qué tipo de entierro, qué artefactos de la antigüedad se pueden encontrar. En general, los estudios tardan varios meses. Pero repetiremos que esto es muy raro..
Arresto judicial
Si, en cualquier caso, el objeto se encuentra en el curso de un procedimiento judicial, se le impone una prohibición temporal hasta que se establezca quién es exactamente el propietario. Después de todo, tal vez este sea un caso de impago de deudas y el prestatario no tenga fondos suficientes para pagarlas. Y no está claro si podrá pagar con otras propiedades, y también si tendrá que usar la asignación para esto. Y para que no se deshaga de él de antemano, el pedido es limitado..
Por lo tanto, puede comprar un terreno a precio de ganga y luego descubrir que ya ha pasado a manos de los acreedores por decisión judicial. Y tienes que entregarlo. El vendedor debe devolver el dinero, pero si no puede pagar sus propias obligaciones de deuda, ¿cómo puede devolverle algo? Por supuesto, seguirá otro proceso, en el que ya se convertirá en demandante. Solo que ahora la persona ya no tendrá bienes. Y hay muchas posibilidades de que se declare en quiebra. Solo comprobar la trama en busca de gravámenes le salvará de tales.
Regulación regulatoria
Para maximizar su orientación en el campo, le recomendamos que se familiarice con:
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218 de la Ley Federal, que se refiere a los principios generales del registro de propiedad de bienes inmuebles.
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102 FZ, que se refiere a garantías.
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23 del Código de Tierras de la Federación de Rusia. De hecho, la ley básica. Es aquí donde se revela la esencia de las prohibiciones, cómo operan, en qué casos se imponen. Vale la pena recorrerlos con cuidado..
En cada caso individual, también pueden aparecer otros actos jurídicos normativos, por lo que no será posible nombrar con precisión la lista completa de antemano. Pero estos tres fundamentos son suficientes para comprender el punto de vista de la ley sobre la industria en su conjunto..
Dónde buscar gravámenes en una parcela de tierra
Hay varios métodos para realizar esta tarea. Y casi todos necesitarán información adicional. En primer lugar, el número del pasaporte catastral y otros datos de allí..
A través de Rosreestr
Si conoce la numeración y, además, tiene la dirección donde se encuentra la propiedad, entonces no hay nada más fácil que averiguarlo todo a través de la red. Para ello necesitamos el sitio web Rosreestr. En principio, el procedimiento es sencillo y rápido. Pero de inmediato vale la pena aclarar un par de puntos. El problema es que la información sobre un recurso virtual a veces está desactualizada. La propia base de datos USRN se actualiza instantáneamente tan pronto como se recibe la solicitud correspondiente. Pero el sitio se queda atrás de ella. A veces durante un par de meses, pero las situaciones no son infrecuentes con un retraso de años. Entonces el error es posible.
También hay un punto positivo. Se basa en el hecho de que toda la información se proporciona de forma totalmente gratuita. Ni siquiera tienes que registrarte e iniciar sesión.
El algoritmo tiene este aspecto:
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Abrimos el sitio virtual a través de cualquier navegador disponible. Incluso desde un teléfono inteligente, pero la versión móvil no es la más conveniente.
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Vaya a la pestaña «Personas». No es difícil encontrarlo, la sección se encuentra en el menú principal. Se puede ver desde la página principal..
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Seleccionamos la categoría de solicitudes populares, y en el subelemento vemos un extracto de la USRN.
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Ahora debe completar el formulario de envío. Aquí hay varios campos, los obligatorios están marcados con un asterisco. No obstante, se recomienda en todo caso rellenar todo lo que se ofrece.
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Enviamos la solicitud recibida y esperamos una respuesta del norte. Toma un poco de tiempo. Incluso con una carga alta, podrá mantenerse en un par de minutos..
Nada es complicado, como ves, no. Pero a pesar de su simplicidad, existe una desventaja fundamental en la posible inexactitud de la información. Por lo tanto, si desea obtener información con un 100% de confiabilidad, es mejor utilizar otras opciones. Es decir, cuando necesite determinar cómo verificar los gravámenes en una parcela de tierra antes de comprar, Rosreestr solo lo ayudará si tiene tiempo. Y esta es una solicitud preliminar, que se aclarará un par de veces antes del trato..
Directamente desde USRN
No es difícil solicitar un extracto. Hay dos formas: en línea o en persona. El segundo es adecuado cuando el tiempo es abundante. Pero te avisaremos de inmediato que tendrás que redactar tres o cuatro documentos con tus manos y hacer una fotocopia. Tanto el formulario completo como el formulario se emiten in situ. Aunque, es preliminarmente permitido descargarlo en línea y completarlo usted mismo..
Es más fácil enviar una solicitud por correo electrónico. No tienes que salir de casa. Solo debes ingresar los datos, así como indicar los motivos de tu interés. Solo tenga en cuenta que está considerando comprar. Pero también hay un inconveniente: no responden a un correo electrónico de inmediato. Si tiene suerte, el mensaje llegará al día siguiente. Y pueden tardar mucho más, una semana o dos.
A través del sitio «Quién está ahí»
Es un servicio de intermediación que hace la vida mucho más fácil. Tiene la funcionalidad más amplia, que en muchos sentidos gana incluso el MFC oficial. Y también puede enviar una solicitud de extracto a través de él. Además, será un trámite más fácil y conveniente que a través de fuentes oficiales..
Solo necesita abrir la sección para seleccionar un objeto, y allí, en el menú correspondiente, encontrar una solicitud de declaración. También es conveniente que esté permitido utilizar uno de los dos formularios de búsqueda. El primero funciona según el número catastral y el segundo según su ubicación. Especialmente cierto si solo hay una cosa a mano.
La respuesta llega instantáneamente. Y la información será completa, que rara vez se encuentra en el sitio web de Rosreestr. Allí, por tradición, simplemente falta la mitad de la información. Y la relevancia, la precisión no suscitarán dudas. Solo hay un inconveniente: el recurso virtual funciona de forma paga. Para que te haga un favor, tendrás que desembolsar 250 rublos. No es demasiado caro, por supuesto, cuando se trata de una visita única. Pero si ha seleccionado dos docenas de opciones diferentes para usted como compra. Entonces estudiar cada uno de ellos ya no será el proceso más presupuestario. Por el método de cálculos simples, aparece una cifra de 5 mil rublos..
Ahora que comprende cómo averiguar qué tipo de gravamen en una parcela de tierra, hay al menos 3 buenas formas. Se diferencian en velocidad, conveniencia, precisión y costo. Por tanto, la elección es tuya. Pero el hecho mismo de la necesidad de verificación está fuera de toda duda. Esto debe hacerse antes de la transacción para protegerse de posibles pérdidas financieras..
