Todo comienza con la adquisición de un terreno. Además de la compra y venta habituales, existen otras formas de conseguirlo. Una de estas formas es la disponibilidad de beneficios estatales. Existen reglas para la adquisición preferencial de tierras tanto a nivel federal como regional. Categorías beneficiosas de ciudadanos, por regla general, familias numerosas, veteranos de conflictos armados, liquidadores de la central nuclear de Chernobyl, en algunos casos, científicos agrícolas, etc. En diferentes regiones, la forma de implementación de estos beneficios se determina de manera diferente. En la región de Moscú, es posible obtener tierras de forma gratuita, en algunas otras regiones, para recibir una compensación monetaria en el momento de la compra. Puede obtener información sobre el derecho a los beneficios y cómo implementarlos en la sucursal de MFC o en los gobiernos locales..
La segunda vía es la participación en programas regionales para el desarrollo de territorios. El más famoso de ellos es el Lejano Oriente Hectárea, con planes para lanzar el programa Ártico Hectárea en el verano de 2021. El significado de estos programas es proporcionar a los residentes terrenos gratuitos para la construcción de viviendas y para la realización de actividades económicas. Durante los primeros cinco años, el uso de dicha tierra se realiza de forma gratuita, luego el sitio se transfiere en un arrendamiento a largo plazo o en propiedad. Puede postularse en el portal de Servicios del Estado.
La tercera opción es la transferencia de propiedad de terrenos sin dueño. Están sujetos al art. 225 del Código Civil de la Federación de Rusia, así como las regulaciones locales. Lo primero que hay que averiguar en este caso es si el sitio (y la casa, si la hay) realmente no tiene dueño. Luego, debe notificar a la administración local de su intención de comprar este sitio. Si el sitio realmente no pertenece a nadie (los propietarios lo abandonaron / murieron / se fueron para siempre), las licitaciones se llevan a cabo en forma de subasta. El ganador se queda con la tierra. Este es un método bastante rentable, ya que el precio en este caso, como regla, resulta estar por debajo del precio de mercado, y la subasta en sí rara vez atrae a una gran cantidad de participantes. También puede convertirse en propietario de un terreno sobre la base de una prescripción adquisitiva (artículo 234 del Código Civil de la Federación de Rusia). En este caso, es necesario vivir en una tierra de nadie durante al menos 15 años, y hacerlo continuamente, sin esconderse, pagar los servicios públicos y cuidar el sitio como si fuera suyo. Si durante este tiempo no se presenta el propietario, puede solicitar su derecho a la tierra.
También puede adquirir un terreno en una subasta periódica realizada por las autoridades de los sujetos, los municipios. Los anuncios de tales eventos se pueden encontrar en los sitios web de la administración regional o local, así como en recursos especiales. Se envía una solicitud, después de lo cual el participante que nombró el precio más alto recibe el sitio. Dependiendo de los términos de la subasta, el sitio se puede arrendar para un arrendamiento a largo plazo con la transferencia de propiedad. Dentro de un cierto período, el ganador de la subasta está obligado a construir una casa en el sitio..
Donde puedes construir
Así que compró un terreno para construir una casa. Lo primero a lo que debe prestar atención es a qué categoría de terreno pertenece su sitio. Todos ellos están enumerados en el Código de Tierras de la Federación de Rusia, y cada categoría de tierra tiene sus propios tipos de uso permitido..
Cómo averiguar la categoría de tierras
- Abra el sitio web de Rosreestr (rosreestr.gov.ru).
- Vaya a la sección «Mapa catastral público».
- Ingrese en la línea el número catastral de su sitio (está en el contrato de compraventa del terreno u otro documento de título), o simplemente búsquelo en el mapa manualmente.
- Obtenga toda la información necesaria sobre la categoría de terreno y los tipos de uso permitido.
Por que es necesario?
No todas las categorías de terreno son adecuadas para construir una casa privada. Para que la construcción no cause ningún problema con la ley, necesita saber exactamente dónde puede registrar un terreno para construir una casa:
- Tierras de asentamientos. En esta categoría, el terreno se asigna para la construcción de viviendas individuales (IZhS), así como el terreno para parcelas subsidiarias personales (LPH). Tienen la ventaja de que en tales casas es fácil obtener el registro, ser asignados a una clínica, escuela y otras instituciones. Entre las desventajas está la necesidad de obtener un permiso de construcción, pasar por varias autoridades de aprobación durante el diseño y someterse a controles de extinción de incendios y otras autoridades. Por cierto, al usar fondos de capital de maternidad, deberá adquirir una parcela de exactamente esta categoría, ya que deberá adjuntarse un permiso de construcción al informe del Fondo de Pensiones de Rusia sobre el gasto de los fondos..
- Tierra agricola. Aunque estas parcelas están destinadas principalmente a la agricultura, se pueden utilizar para la construcción si se menciona la «jardinería» como uno de los usos permitidos. Esto puede incluir la tierra de la jardinería, asociaciones de horticultura sin fines de lucro, asociaciones de dacha sin fines de lucro. Es importante señalar que los terrenos para parcelas subsidiarias personales ubicadas en terrenos agrícolas no son aptos para la construcción. Además, es algo más difícil registrarse en una casa construida en un sitio de este tipo y ser asignado a agencias gubernamentales..
El lector puede tener una pregunta natural: ¿es posible cambiar el tipo de uso permitido? Depende de qué tipos de usos permitidos se enumeran como primarios y cuáles están permitidos condicionalmente. Si el tipo adecuado para construir una casa se encuentra entre los principales, es suficiente recopilar un paquete de documentos, obtener el consentimiento de todos los propietarios del sitio y enviar una solicitud al MFC..
Surgirá una situación completamente diferente si el tipo que necesita pertenece a permitido condicionalmente. En este caso, el proceso será largo y difícil. Deberá obtener permiso de la administración local, donde será considerado por una comisión especial, que decidirá el futuro destino de su sitio. En general, le recomendamos que inicialmente compre terrenos que ya proporcionen el tipo de uso permitido que necesita..
Donde no puedes construir
Para algunos terrenos, existen restricciones que impiden la construcción de un edificio residencial. Esta es la ubicación de un sitio dentro de una zona o franja de protección sanitaria, a orillas de ríos, lagos y otros cuerpos de agua. Además, el área de la franja costera está determinada por las autoridades locales, por lo tanto, antes de comprar una parcela, definitivamente debe conocer sus límites. También es imposible construir dentro de los límites de las zonas sanitarias de gasoductos, instalaciones ferroviarias, cementerios, plantas de energía, instalaciones de tratamiento y algunas otras instalaciones..
Hay ciertas áreas en las que generalmente se permite la construcción, pero se deben observar algunas restricciones. Estas son, por ejemplo, zonas de protección del agua. En este caso, las restricciones se relacionan tanto con la construcción como con el uso posterior del terreno. Al diseñar una futura casa, vale la pena considerar que la descarga de aguas residuales en un depósito está prohibida por el Código de Aguas, el lavado de automóviles, la conducción fuera de la carretera y muchas otras restricciones también están prohibidas. No es tan fácil construir una casa en áreas naturales especialmente protegidas. Esto requerirá la obtención de un permiso especial de una autoridad estatal o municipal, dependiendo de cuya protección se encuentre el territorio, así como el cumplimiento de las reglas para la construcción y operación de una casa destinada a preservar el territorio natural..
Si no cumple con estos requisitos, puede recibir una orden judicial para eliminar las infracciones; de lo contrario, se procederá a la demolición de la casa como construida ilegalmente y a una multa monetaria tangible..
conclusiones
En principio, es posible descubrir de forma independiente cómo organizar adecuadamente una parcela de tierra para la construcción de una casa de verano o una casa de campo en ella, pero aún así le recomendamos que busque asesoramiento profesional. La compra de terrenos y la construcción de inmuebles son procesos muy costosos y que requieren mucho tiempo. Descubrir que el terreno no está debidamente registrado, la casa está sujeta a demolición y no se puede devolver el dinero es una experiencia muy dolorosa. Por lo tanto, es mejor no probar suerte y no gastar dinero en el trabajo de los abogados al comprar un terreno; en cualquier caso, el costo de los servicios para el registro de un sitio para la construcción estará justificado..
