Cualquier transacción legal con derechos de propiedad inmobiliaria requiere un cuidadoso estudio y preparación preliminar, ya que hay muchos matices en ellas. Hoy te contamos cómo se formaliza una transacción de compraventa de terrenos, en qué casos es de obligado cumplimiento. Y también te informaremos sobre las características que deben tener en cuenta los titulares de los derechos de autor..
Realización de una transacción
En primer lugar, observamos que la adquisición de una parcela puede ocurrir de dos formas, dependiendo de quién sea el propietario: el estado (representado por autoridades municipales) o un particular. En ambos casos, no debe contar con un procedimiento rápido, ya que la compra en sí está precedida por un período bastante largo de recopilación de documentos. En el primer caso, solo el comprador está involucrado en esto, en el segundo, ambas partes interesadas.
Pasemos al marco legislativo. Esta transacción, cuya base es la transferencia de los derechos de propiedad de la propiedad, está regulada por el Código Civil, a saber, el art. 30 del Código Civil de la Federación de Rusia. Este artículo proporciona reglas, cuya observancia contribuye a la protección de los intereses del vendedor y del comprador. Están dirigidos a cómo hacer la compraventa de un terreno de forma legal. Y ya el proceso de transferencia de propiedad de bienes raíces es competencia del Código de Tierras, a saber, los artículos 37, 15, 25 y 26..
Además de la normativa básica que rige el proceso de celebración de una transacción, también existe un documento que define las características del registro de propiedad, esta es la Ley Federal No. 122. Define los tipos de contratos que requieren notarización de la compra y venta. Se requerirán servicios notariales en tres casos:
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Propietario de la tierra – entidad legal.
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Asunto de compra: una o más acciones de la parcela.
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Un participante en un contrato de propiedad es un menor de edad o una persona reconocida como legalmente incompetente por razones de salud, otros indicadores.
Por lo tanto, la implementación de todo el procedimiento para cambiar los derechos de propiedad se rige por tres factores principales. De acuerdo con ellos, se debe redactar un acuerdo y todos los papeles redactados. Le diremos más sobre las características y etapas a continuación..
Trabajos realizados previamente con el suelo
De acuerdo con la Ley Federal No. 221, aprobada en 2007, antes de vender cualquier terreno, independientemente de su finalidad, es necesario realizar un procedimiento de relevamiento del terreno. Esta necesidad se debe al hecho de que cada sitio debe estar registrado con Rosreestr, solo un objeto de este tipo puede convertirse en objeto de una transacción legalmente confiable..
Además, la topografía le permite asegurarse de las dimensiones exactas de la propiedad, que los metros cuadrados reales corresponden al área declarada. La base del procedimiento son los documentos que confirman la propiedad. Si hay algún edificio en el territorio, debe adjuntar el pasaporte BTI al paquete de documentos.
Otro trabajo que deberá realizar el vendedor es la recolección de certificados que confirmen la ausencia de deudas y gravámenes. Para estos fines, debe visitar las oficinas de las empresas de servicios públicos que le atienden, así como la oficina de impuestos. Aquí, previa solicitud, emitirán documentos que indiquen que no hay recibos impagos, así como una deuda de impuestos a la propiedad..
En algunos casos, es posible que necesite información sobre el estado de los edificios (casa, casa de baños, garaje, cobertizo) ubicados en el territorio, así como sobre las restricciones de operación que se impusieron en el sitio..
El vendedor debe familiarizarse con estos requisitos con anticipación, tanto como sea posible con anticipación para recopilar la lista mínima de documentación..
Registro y redacción del contrato de compraventa de terrenos
Este acuerdo legal puede ser elaborado de forma independiente por los particulares según un modelo específico con la entrada de todos los datos fiables sobre las partes interesadas. Pero los abogados recomiendan recurrir a la ayuda de especialistas para no meterse en una situación desagradable. Tanto el comprador como el vendedor deben estar atentos. El apoyo legal ayuda a evitar errores comunes y también ayuda a eliminar el riesgo de actividades fraudulentas. En la mayoría de los casos, la certificación notarial del acuerdo no es obligatoria, a excepción de las condiciones enumeradas anteriormente. Sin embargo, si decide prescindir de la participación de un abogado, primero debe familiarizarse con todos los procedimientos y reglas para ejecutar una transacción en virtud de un acuerdo de compraventa de terrenos, y también verificar la autenticidad de los documentos. Le recomendamos que preste especial atención a un certificado que confirme los derechos de tenencia de la tierra, así como un documento sobre el destino de la parcela, por ejemplo, para la construcción de viviendas o para las necesidades de la agricultura..
¿Qué debería estar en la escritura?
En versión manuscrita o electrónica, es imperativo proporcionar la siguiente información:
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Lugar y fecha donde y cuando se redactó el acuerdo.
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Información personal confiable sobre ambas partes del acuerdo: apellido, nombre y patronímico, detalles de un documento de identidad, números de teléfono y direcciones. Si una persona de confianza está involucrada en la venta, debe adjuntar un poder notarial..
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Condiciones: qué objeto está en cuestión, sus características, la esencia del procedimiento.
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Si existen o no gravámenes u otros obstáculos para la transferencia de derechos de propiedad. Estos pueden ser arresto judicial, prenda bancaria, presencia de personas inscritas incapacitadas o que permanezcan en lugares no tan remotos. Si el comprador en el momento de la transacción desconoce la presencia de gravámenes, pero puede ser invalidado..
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El costo del tema del acuerdo. El precio está escrito tanto en números como en palabras. Este es el método de cálculo, por ejemplo, efectivo o transferencia bancaria..
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Motivos que pueden dar lugar a la rescisión.
Además, se indican elementos adicionales si los analizan las partes interesadas. La condición principal es que sean legales y no infrinjan los derechos de nadie..
A que prestar mucha atención
Independientemente de dónde celebre un contrato para la venta de un terreno, una casa o una notaría, debe prestar especial atención a los siguientes puntos:
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Reglamento sobre recompra de tierras por parte del vendedor. Tal marca no jugará en las manos del comprador, vale la pena insistir en que no sea.
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La presencia de gravámenes. Asegúrese de verificar si la propiedad está incautada, o tal vez está pignorada por el banco.
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Precio. Debes mirar el valor catastral, así como el valor de mercado, indicárselos al titular de los derechos de autor. Esto te ayudará a negociar..
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Restricciones para realizar cualquier acción. Por ejemplo, se ha impuesto una prohibición a algunos tipos de construcción, ya que por este territorio pasan comunicaciones subterráneas, que pueden resultar dañadas..
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La hipotética posibilidad de que el estado se apropie de la trama. Por ejemplo, si está ubicado en la zona de exclusión, y aquí está previsto construir una autopista.
Estas son las dificultades más habituales a las que se enfrenta el comprador. Desafortunadamente, no es tan fácil verificar la pureza legal de la adjudicación. Pero comprar en el mercado secundario tiene sus ventajas, en particular, no es necesario elaborar un pasaporte catastral después de la adquisición, solicitar un levantamiento topográfico, etc. Para no cometer errores al redactar los documentos, recomendamos que se pone en contacto con abogados para obtener ayuda.
Es igualmente importante en la etapa de preparación encontrar una empresa de construcción probada. Una gran base de datos de especialistas se recopila en el sitio web https://conceptualhouseplans.com/.
Muestra
Una de las formas más sencillas de redactar un contrato es utilizar un formulario prefabricado. Se puede encontrar en el dominio público en Internet, adjuntamos un ejemplo a continuación:
Solo necesitará imprimir estas hojas en formato A4 y completar todos los campos en blanco. Esto debe hacerse por duplicado: el primero permanece con el vendedor, el segundo confirma los nuevos derechos sobre la propiedad del comprador.
Otro punto es la indicación de enlaces a aplicaciones. Pueden ser documentos adicionales, por ejemplo, un pasaporte catastral o un acto de agrimensura. Si los agrega al paquete general, asegúrese de indicarlo en el texto del acuerdo..
El procedimiento para la elaboración de un contrato de compraventa de terrenos.
Todos los procedimientos están estrictamente regulados, están alineados por etapas de acuerdo con las reglas:
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Los participantes en la transacción recopilan todos los documentos necesarios. Es muy importante tener en cuenta que algunos certificados tienen un plazo de prescripción y deben realizarse poco tiempo antes de que se lleve a cabo la cesión de derechos. Estos incluyen, por ejemplo, un certificado que confirme que no existen gravámenes, deudas, impuestos impagos por este objeto..
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Redacción de un contrato de precompra. De hecho, esta es una promesa escrita del vendedor, pero este documento no puede garantizar la conclusión posterior..
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Agrimensura con redacción de acta.
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Comprobando toda la documentación.
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La propia firma de la factura de compraventa, el proceso de pago de una forma u otra.
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Si es necesario o lo desea, una visita a la oficina del notario para la certificación oficial.
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Registro con Rosreestr. Esto ya lo está haciendo el nuevo titular de los derechos de autor sin la participación de la segunda parte..
A partir de este momento, se completan todos los aspectos legales, puede comenzar a construir una casa. La empresa constructora ayudará con esto. Puede encontrar una gran selección de contratistas verificados en conceptualhouseplans.com.
Reglas para la venta de una parcela, que deben tenerse en cuenta al redactar un contrato de venta.
¿Qué motivos pueden ser el motivo del cambio de titular de la parcela?
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factura de venta;
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voluntad;
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donación;
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permuta por otra propiedad;
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orden de privatización;
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como el capitán autorizado de una nueva entidad legal.
Pero, por lo general, ningún territorio puede convertirse en propiedad de un individuo. En algunas situaciones esto no es posible:
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Protegido por el estado, como una reserva natural o parque, zona de protección del agua;
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Tiene valor en términos de patrimonio cultural o histórico general;
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Bajo la responsabilidad de los militares.
¿Cómo sabe si puede comprar esta asignación en particular? Para ello, debe realizar una solicitud a Rosreestr, proporcionando el número catastral. Si no se han identificado restricciones, se puede celebrar un acuerdo de compra..
Lista de documentos requeridos
Algunos de los valores serán cobrados por el vendedor incluso antes de que se concluya el trato, la otra mitad ya estará a cargo de ambas partes interesadas. Entonces, el paquete final incluirá:
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Pasaporte catastral. Contiene información detallada sobre todos los objetos que se encuentran en el territorio, así como sus dimensiones exactas..
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El contrato para la venta y compra de un terreno en sí (dónde obtenerlo y lo que está escrito en él, lo describimos anteriormente) – en dos copias.
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Negativa del sujeto de la Federación de Rusia a comprar esta asignación. Esto es importante ya que tiene prioridad a la hora de comprar con fines agrícolas..
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Extracto de Rosreestr que confirma el hecho de que la parte vendedora es el titular de los derechos de autor.
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Pasaportes de personas interesadas.
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Certificados que confirmen la ausencia de gravámenes, deudas.
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El extracto bancario del comprador le dará la confianza de que tiene fondos suficientes para comprar..
Este es un paquete estándar, pero a veces hay requisitos más amplios. Por ejemplo, si hay varios propietarios (la opción más simple es un cónyuge), se requerirá el consentimiento por escrito del segundo propietario..
Cancelación de escrituras
Existen varias bases legales para invalidarlo:
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Si el acuerdo contiene cláusulas que violan los derechos de alguien o son ilegales.
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En caso de violación de la forma del acuerdo, a pesar de que está escrito de una forma bastante arbitraria, las secciones principales deben estar detalladas en él..
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Si sospecha que esta transacción es ficticia, insignificante, es decir, concluida con otro propósito, a menudo ilegal.
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Si se han violado los derechos de los hijos menores o discapacitados.
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En caso de amenazas u otro tipo de coacción para concluir un acuerdo.
Para anular la factura de venta, la parte lesionada debe presentar una declaración de reclamación ante el tribunal. Como resultado de los procedimientos, la propiedad se devuelve al propietario original. Pero si se sospecha de intenciones maliciosas, el tribunal puede ordenar la confiscación de bienes raíces a favor del estado..
Demos un ejemplo
En este caso, los ciudadanos A y B (vendedor y comprador, respectivamente) son camaradas. Por lo tanto, no recurrieron a los servicios de un abogado ni de un notario, sino que decidieron hacer todo según la opción más simple. Pero no tomaron en cuenta que para el registro oficial de los derechos de la parcela, se requeriría un acto de agrimensura..
Los participantes firmaron la factura de compraventa, considerando ya de hecho el proceso completado. El ciudadano A recibió el dinero en su totalidad, incluso logró gastarlo parcialmente, y B trajo materiales de construcción, firmó un acuerdo con una empresa constructora y comenzó la construcción. Pero cuando el comprador fue a Rosreestr con una declaración para registrar oficialmente la asignación a su nombre, fue rechazado debido a que no se recogió todo el paquete de documentos, no hubo una ley de agrimensura..
Gracias a un conocimiento cercano, las partes del acuerdo pudieron resolver el problema de manera pacífica: llevaron a cabo un trabajo para determinar el margen, luego redactaron nuevamente la factura de venta y la registraron en Rosreestr. Pero la historia es instructiva para aquellos que están planeando una compra a un tercero: debe monitorear cuidadosamente la selección de valores..
Resumamos
En el artículo, le explicamos cómo formalizar adecuadamente un trato mediante un contrato de compraventa de terrenos, dónde concluirlo, qué debe contener y qué dificultades puede encontrar. Le recomendamos que busque la ayuda de abogados profesionales; esto le ahorrará tiempo y le dará una garantía de pureza legal.
