¿Cómo registrar el terreno o parcela en propiedad al comprar al propietario y cuál es el procedimiento después? La pregunta que enfrentan todos los que decidieron convertirse en propietarios oficiales de pleno derecho. Según la legislación vigente, hoy una persona puede adquirir territorio para casi cualquier finalidad. En este caso, un particular o el estado actúa como vendedor..
Tanto en el primer como en el segundo caso, el procedimiento de compra y venta lleva bastante tiempo, ya que es necesario recopilar un paquete completo de documentos..
Si un propietario potencial planea adquirir asignaciones estatales, todas las demoras burocráticas recaen sobre sus hombros. En cooperación con ciudadanos individuales, ambas partes de la transacción están involucradas en la preparación de documentos..
Procedimiento para completar la compra de un terreno al propietario.
La regulación de cualquier tema relacionado con la adquisición y venta de propiedades se lleva a cabo sobre la base del capítulo treinta del Código Civil de la Federación de Rusia. Es este acto el que examina la legalidad y legalidad, evalúa la corrección de la redacción de un acuerdo y también considera de manera integral las necesidades e intereses de las partes del acuerdo..
Importante: no existe una ley específica que prevea y controle todas las situaciones de propiedad. De hecho, para el registro de la transferencia de propiedad, debe estar involucrado todo el Código de Tierras. Sin embargo, la mayoría de las veces los abogados y notarios apelan a los artículos 15, 25, 26 y 27..
Otro documento importante es la Ley Federal No. 122 «Sobre el Registro Estatal …». Es él quien define las reglas y cánones clave para el establecimiento de derechos de propiedad sobre los objetos inmobiliarios. Su principal disposición: la transacción no puede ser reconocida como válida sin notarización. Esto es especialmente cierto cuando se trabaja con entidades legales..
Pasemos de las formalidades y sutilezas a la práctica. La siguiente es una guía de acción paso a paso..
Paso 1: asegúrese de comprar la tierra del propietario
Por supuesto, todo comienza con una elección: busca un área adecuada, pregunta a los vendedores sobre los puntos que le interesan. Luego, en función de la información recopilada, tome una decisión.
Tan pronto como lo decida, pase al lado legal del problema.
Para evitar problemas y malentendidos, primero verifique si la persona con la que conversó sobre la compra es el propietario real. ¿Alguien más que él es dueño de la tierra? ¿El sitio está sujeto a arresto judicial o gravamen legal? Al final no se vendió antes.?
Puede obtener toda la información necesaria en Rosreestr. La Autoridad lo pone a disposición previa solicitud sobre una base pagada únicamente. En este caso, no se requiere presencia personal, puede realizar fácilmente todas las manipulaciones de forma remota. Tenga en cuenta que el plazo para emitir un extracto es de tres días hábiles, en algunos casos es posible que se produzcan retrasos. Si desea obtener la información del propietario que desea más rápido, intente comunicarse con la institución directamente usando la API. El costo del servicio no cambiará (todos los mismos 250 rublos), pero la velocidad de procesamiento aumentará significativamente.
Paso 2: revisa los documentos
Un cheque a través de Rosreestr no será suficiente. También deberá ver usted mismo toda la documentación adjunta..
Entonces, a qué debes prestar atención:
-
Datos del pasaporte. Asegúrese de verificar lo que se indica en la declaración de USRN con el documento proporcionado por el vendedor. Si, en el momento de la transacción, la propiedad aún no está establecida, no se recomienda comprar el terreno. Esto corre el riesgo de convertirse en un largo litigio causado por la falta de agrimensura o la deuda acumulada por impuestos impagos..
-
Certificados del Servicio de Impuestos Federales (relevante para quienes cooperan con personas jurídicas). Puede obtener toda la información necesaria en el sitio web oficial del Servicio de Impuestos Federales.
-
Número catastral. Es igual en todos los documentos. Además, la categoría de la tierra debe especificarse correctamente..
Si el vendedor está oficialmente casado, se debe obtener un consentimiento notarial para la venta de su cónyuge. Por ley, sin este papel, la transacción no se puede realizar.
Paso 3: deja un depósito
La compra de un inmueble es un procedimiento responsable, acompañado de importantes costes materiales. Trate de mantener el precio de la tierra lo más bajo posible antes de entablar una relación financiera con el vendedor. Dado que en la etapa de celebración de un acuerdo, ya no tendrá sentido negociar. Sin embargo, incluso después de obtener un descuento, no se apresure a relajarse. Mire algunas opciones más para asegurarse de que tomó la decisión correcta..
Si está seguro de que este sitio es exactamente lo que necesita, puede proceder a discutir el depósito. En términos de funcionalidad, es muy similar a un pago anticipado, mientras que tiene varias diferencias funcionales importantes:
-
Si una de las partes de la transacción no cumple con sus obligaciones, el anticipo se devuelve al comprador. Sin embargo, esta condición definitivamente debe estar escrita en el contrato..
-
Si se indica un depósito en los papeles y tuvo que rechazar el acuerdo, los fondos no serán devueltos. Si la venta no se produce por culpa del vendedor, la parte devengada se devuelve en tamaño doble..
Es mejor hacer cualquier pago por adelantado en forma de recibos..
Paso 4: complete la transacción a través de Rosreestr
El procedimiento para la compra de inmuebles es el siguiente:
-
Concierta una cita con el propietario en el Centro Multifuncional.
-
Vaya a la recepción para obtener un boleto.
-
Usted paga el impuesto estatal (se instalan terminales especiales en el interior) y hace copias del recibo.
-
Cuando aparezca la cola electrónica, vaya a la ventana deseada. Allí, en presencia de un empleado, se firma un contrato por triplicado. Antes de firmar, no sea perezoso y revise los documentos nuevamente para ver si hay errores..
-
Si todo está en orden, firme y entregue los papeles al registrador..
Todo lo que queda es enviar el dinero al vendedor. En este punto, la transacción se considera completada..
Razones por las que se puede suspender el registro
Como se ha señalado muchas veces, la compra de un inmueble es un procedimiento serio y responsable. Desafortunadamente, a pesar de todas las reglas y algoritmos existentes, también puede desarrollarse de una manera completamente diferente. Entonces, por ejemplo, en algunos casos, el comprador tiene prohibido registrar un objeto..
¿Por qué está pasando esto? Entre las razones más comunes:
-
decisión de una comisión judicial de confiscación de bienes.
-
servidumbre en el territorio (puede ser tanto privada como pública).
-
inconsistencia con un préstamo hipotecario, que no permite que el terreno se transfiera a la categoría de garantía de deducciones.
-
incumplimiento de las obligaciones comprometidas.
-
la presencia de deudas pendientes en los pagos al Servicio de Impuestos Federales.
-
la adjudicación se registró para la gestión de fideicomisos.
-
contrato de concesión previamente celebrado.
Si el territorio se alquila en una muestra especial, el registro también fallará..
Características del procedimiento y proceso de registro de la compra de un terreno del propietario en SNT.
La legislación actual no prohíbe la adquisición de tierras en asociaciones hortícolas sin fines de lucro. Al mismo tiempo, tales transacciones están dotadas de una serie de rasgos característicos:
-
Los territorios no prevén la construcción de viviendas individuales, ya que tienen un propósito agrícola. Esta circunstancia determina el bajo precio.
-
Se deben tener en cuenta los intereses de todos los miembros del SNT, las decisiones se toman a través de una reunión general de jardinería.
Después de cumplir con todas las obligaciones y requisitos, el precio final del objeto puede resultar más alto. Por eso es importante sacar conclusiones equilibradas y racionales: ¿de verdad quieres comprar una casa en SNT??
¿Cómo es el procedimiento para comprar una casa de verano y un terreno del propietario: esquema, procedimiento (de una entidad legal)?
La única salvedad en este caso: las entidades legales deberán proporcionar documentación adicional sobre los constituyentes. Su lista detallada se discute individualmente, dependiendo del acuerdo específico..
Además de ellos, las siguientes personas tienen derecho a participar en transacciones de compra y venta:
-
instituciones del Estado.
-
organismos municipales.
-
ciudadanos de la federación rusa.
El procedimiento y el procedimiento para la adquisición / compra de un terreno: cómo redactar un acuerdo entre una persona jurídica y un particular.
Este es el documento principal en las transacciones inmobiliarias. Puede celebrarse tanto entre personas físicas como jurídicas. No hay requisitos estrictos para la elaboración, también hay una única muestra..
Sin embargo, a nivel legislativo, hay varias disposiciones que deben reflejarse en el acuerdo:
-
«Sujeto del contrato.» Aquí es necesario describir la superficie terrestre lo más detalladamente posible. Cuantos más datos escriba sobre la tierra, menor será la probabilidad de disputas de propiedad.
-
Gravámenes corrientes. Si lo son, deben reflejarse en el acuerdo contractual. El comprador tiene derecho a conocer las restricciones existentes..
-
Registro en Rosreestr. Sin él, el papel no tendrá fuerza legal..
Además, debe prescribirse la renuncia del vendedor a los derechos de la adjudicación después de la venta..
Reglas y algoritmos para comprar un terreno: qué documentos se requerirán
Nos hemos familiarizado con el procedimiento para registrar la propiedad en detalle arriba. Ahora proponemos resumir brevemente todo lo anterior, enumerando la documentación necesaria para concluir un trato:
-
un extracto pedido a Rosreestr;
-
un certificado que confirme los derechos sobre la tierra (esto puede ser una resolución de las autoridades locales o un certificado de registro);
-
pasaporte catastral del objeto con todas las marcas, indicaciones del área y categoría de la adjudicación;
-
documento de identidad (vendedor y comprador).
Este es el mínimo que te permitirá redactar un contrato de compraventa.
Riesgos al comprar un terreno
Como se mencionó anteriormente, la adquisición de bienes raíces es un procedimiento increíblemente responsable, que debe abordarse con prudencia. Sin la atención y el control adecuados, corre el riesgo de encontrarse con estafadores o experimentar otras dificultades igualmente graves. ¿Quieres que todo salga lo mejor posible? Analice todos los posibles malentendidos y trate de evitarlos en su propia práctica.
A continuación, se muestran algunos de los problemas más comunes que enfrentan los consumidores con más frecuencia..
La deshonestidad del vendedor
Una transacción de compraventa implica la interacción activa de dos personas: el comprador y el vendedor. Por eso el factor humano es de gran importancia aquí. Si el propietario actual no le inspira confianza, es mejor negarse a cooperar con él. Créeme, hay muchos terrenos y siempre puedes encontrar otra opción..
¿Qué tipo de truco puedes esperar del propietario? El lugar más común es el silencio sobre circunstancias importantes. Para resolver rápidamente todos los problemas de propiedad, es posible que no lo dedique a los problemas de evasión de impuestos, falta de agrimensura, deuda acumulada por servicios públicos, etc..
Otro problema al que se han enfrentado los compradores últimamente es la venta fraudulenta de territorios pertenecientes al fondo forestal. Recuerde: los terrenos de esta categoría no se pueden vender.
Además, los vendedores a menudo no informan sobre la propiedad del área de almacenamiento. Mientras tanto, las parcelas agrícolas no se pueden utilizar con fines industriales..
Por supuesto, el comprador tiene derecho a cambiar la categoría de forma independiente. Sin embargo, este es un procedimiento bastante laborioso y aburrido..
Papeleo descuidado
La falta de atención es el principal enemigo de las transacciones. Incluso el error tipográfico más insignificante puede cambiar radicalmente el curso de las cosas, forzar la corrección de todo el paquete de documentación. En casos extremos, imposibilitar la venta.
Muy a menudo, se enfrentan a una discrepancia en la información de nuevos extractos y documentos del departamento catastral. Por eso es importante leer todos los documentos, revisarlos hasta la última coma..
Una práctica común en los últimos años es la compra de otro sitio. El vendedor muestra una casa, pero no aparece en la documentación adjunta. Por supuesto, después de la conclusión del contrato, usted se convierte en propietario no de lo que vio, sino de lo que acordó cuando lo firmó. Esta es otra razón por la que toda la información debe revisarse y volverse a verificar..
El mercado inmobiliario es el lugar donde puedes encontrarte con un estafador en cada esquina. No confíes en la palabra de nadie.
Descuido del comprador
Ya hemos abordado parcialmente el problema de la negligencia anterior. De hecho, es precisamente por la falta de un control adecuado sobre la situación que el consumidor se enfrenta a muchos malentendidos. ¿Qué consejo le puede dar a alguien que ha decidido comprar un inmueble?
-
Leer documentos, comprobar su autenticidad y compararlos entre sí.
-
No sea perezoso en solicitar extractos de la USRN. Sí, pagará 250 rublos por ellos, pero puede ahorrar mucho más..
-
Lleve una copia del contrato a un abogado, asegúrese de que no haya «trampas»..
Todas estas recomendaciones parecen triviales y obvias, pero muchas las descuidan, condenándose a sí mismos a un grave peligro..
Resumamos
Resumiendo todo lo anterior, repasemos brevemente lo principal. Entonces, qué conclusiones debería haber sacado después de leer este artículo:
-
Debido al rápido ritmo de desarrollo de la infraestructura en las afueras de la ciudad, el costo de los sitios locales aumenta significativamente. Sin embargo, junto con el precio, aumentan los posibles riesgos y amenazas..
-
Sin comprender la legislación sobre la tierra, no podrá realizar una compra por su cuenta. Para evitar situaciones desagradables, debe tener conocimientos legales y comprender las leyes y regulaciones básicas..
-
La reventa múltiple de bienes raíces es una práctica común. Para no dar dinero a los estafadores, revise cuidadosamente los documentos y, mejor aún, consulte con especialistas en los que confíe..
-
La forma más fácil de asegurarse de que el vendedor sea honesto es solicitar un extracto a la USRN. Si toda la información documental coincide, entonces realmente es el propietario..
Ahora ya sabe cómo registrar un terreno después de la compra. Esperamos que el artículo le haya ayudado a encontrar respuestas a sus preguntas, a comprender las complejidades del registro..
